Giấc mơ nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể trở thành hiện thực? (Hình minh họa: loanswithrob.com)

Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là một điều dễ dàng, nhưng  là một nỗ lực cần thiết vì đó là  yếu tố quyết định cho việc ổn định trật tự xã hội, đẩy lùi các tệ nạn xã hội như mại dâm, ma túy, trộm cướp, cờ bạc, ăn xin... góp phần xây dựng  một thành phố sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnh cho việc tăng trưởng kinh tế về chất.

Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các thành thị, và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn.

Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ góp phần tạo nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thất nghiệp, trở thành một gánh nặng mà các thành phố phải cưu mang một cách khó chịu và miễn cưỡng.

Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổ chuột, xây dựng các khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ được đào tạo tay nghề và có công ăn việc làm, có thu  nhập ổn định phải là những giải pháp gắn bó, liên kết trong một kế họach hành động tổng thể nằm trong một chương trình phát triển kinh tế xã hội chung của Thành phố.

Nếu thực hiện những giải pháp đó một cách riêng rẽ, không đồng bộ, không gắn kết sẽ dẫn đến lãng phí lớn và thất bại.

Thuế đất tăng không chắc mang lại điều tốt đẹp cho người có thu nhập thấp

Gần đây, đông đảo người dân đang bức xúc vì tình trạng tăng giá nhà ở, đất ở, đặc biệt tại những khu nhà ở và căn hộ cao cấp.

Nhiều giải pháp được đề nghị nhằm làm giảm cơn sốt giá nhà đất, trong đó có cả những biện pháp hành chính và những biện pháp tăng thuế nhằm làm giảm những hoạt động đầu cơ nhà đất.

Những biện pháp này nhắm vào đối tượng là người có thu nhập cao, tức là những người chắc chắn đã có nhà ở khang trang rồi và đang tham gia vào thị trường nhà đất với hy vọng đây là một dịch vụ kinh doanh sinh lời cao.

Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi là Nhà nước có một giải pháp lâu dài giải quyết vấn đề nhà ở cho họ tại các thành phố. Nhưng điều này lại ít được đề cập đến trong tập hợp các giải pháp chống tình trạng tăng giá nhà đất.

Thật ra, nhà đất cao cấp dù có tăng giá, nhưng nếu Nhà nước đã có quy hoạch sẵn đất đai để xây dựng nhà cho những người có thu nhập thấp, những người đang ở trong các khu nhà ổ chuột cần giải toả nhằm chỉnh trang đô thị và những người sẽ nhập cư vào thành phố như một lực lượng lao động mới , các vấn đề bức xúc do tình trạng tăng giá nhà đất tại các khu nhà ở cao cấp hiện nay sẽ không còn quá bức xúc.

Đó chỉ còn là một bài toán của thị trường và của chất lượng, không phải là một bài toán xã hội.

Bài viết này , dựa trên cơ sở bài viết trước đây có hiệu chỉnh đôi chút cho phù hợp, chỉ xin nêu lên một số ý kiến nhằm đóng góp cho việc xây dựng chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Bài viết được chia làm hai phần: phần 1 phân tích những nguyên tắc cơ bản để những đề án xây dựng  tự nó có giá tri kinh tế và xã hội lâu dài và có khả năng hấp dẫn dược các nguồn đầu tư lớn với giá ưu đãi; phần 2 sẽ phân tích vấn đề ngân sách, tài trợ và tổ chức nguồn tài trợ hợp lý.

Vấn đề sở hữu : hữu sản hoá nhà ở

Ở nhiều nước, chính phủ thường quan niệm là họ chỉ có trách nhiệm “ban phát” một nơi ở thuê cho người nghèo, người có thu nhập thấp mà không nghỉ là cần phải tạo điều kiện cho họ làm chủ sở hữu một ngôi nhà.

Phần lớn tại các khu chung cư, khu nhà ở do Chánh phủ xây dựng, công nhân viên, người lao động có thu nhập thấp thường chỉ là những người ở thuê và tình trạng làm người khách trọ đối với căn nhà mình ở có thể theo họ đến suốt đời. 

Ở Việt Nam, chúng ta đã thực hiện chính sách hóa giá nhà cho người thuê, đây là một chính sách hữu sản rất tốt, nhưng chỉ thực hiện với những ngôi nhà xây cũ và đối tượng được hóa giá còn mang tính chọn lọc và chưa được phổ biến trên diện rộng.

Thủ tục hóa giá nhà cũng khá phức tạp. Đối với những khu nhà hoặc chung cư xây dựng mới, mô hình đang áp dụng phổ biến là nhà nước đứng ra tổ chức, xây dựng, tài trợ, rồi cấp nhà cho dân ở (có thể với một giá thuê rất ưu đãi) và nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu và quản lý.

Tuy nhiên, thực tế và kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới đã cho thấy đây chưa phải là một mô hình có hiệu quả : chất lượng xây dựng công trình thường kém,việc quản lý kém hiệu quả, nhà ở xuống cấp nhanh vì không được duy tu bảo dưỡng  thường xuyên; mức sống, nếp sinh hoạt tại các khu dân cư sau một thời gian cũng trở nên xuống cấp và không khác gì cuộc sống tại các khu nhà ổ chuột : trung tâm tệ nạn xã hội, tình trạng mất an ninh, trộm cắp rồi cướp bóc, mại dâm, ma túy xuất hiện; người dân lâm vào tình cảnh có “cư” mà không có “an”.

Ngay ở Mỹ, hàng loạt khu vực chung cu cho nguời nghèo dược xây vào những thập niên 60 và 70 , người dân được trợ cấp của chính phủ để thuê lại với giá thuê rất ưu đãi (chỉ phải trả tương đương 20% giá thị trường).

Nhưng thường chỉ trong vòng 5, 10 năm các khu dân cư này đã biến thành những khu ổ chuột (ghetto) đầy trộm cướp, buôn bán ma túy, thiếu vệ sinh, gây thiệt hại chung cho cả khu phố và thành phố. Thành phố mất nguồn đầu tư; các doanh nghiệp thương mại tránh xa những khu này; giá nhà đất suy sụp; trường học xuống cấp trầm trọng.

Trong khi đó, các thành phố nào có chủ trương tạo điều kiện cho dân nghèo được làm chủ căn hộ của mình thì sau một thời gian những nơi đó trở thành những khu kinh tế mới, khang trang sầm uất, thu hút dược nhiều doanh nghiệp vào đầu tư, nhà nước thu được nhiều thuế hơn, tạo dược nhiều công ăn việc làm mới.

Chính sự nảy sinh ý thức trách nhiệm đối với cá nhân, với cộng đồng của người dân nghèo đã biến họ thành những con người mới, chịu khó làm việc, chịu khó học tập, sống có kỷ cương kỷ luật, biết dành dụm, dám mơ ước về một tương lai tốt đẹp hơn và chịu khó học cách biến những mơ ước đó thành hiện thực.

Vấn đề tổ chức thực hiện

Tiền là một vấn đề quan trọng thiết yếu nhưng sự thành công của các đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp lại tùy thuộc vào quan niệm đúng đắn về vấn đề này và khả năng phối hợp tổ chức như thế nào để các công trình chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẫn chất lượng tối thiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài.

Các tiêu chuẩn này đòi hỏi một sự phối hợp tốt  từ khung kế hoạch đô thị, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình, chọn đúng đối tượng người mua, định giá, quyết định phương thức bán trả góp cho đến việc quản lý khu chung cư, bảo đãm an ninh, giử gìn  vệ sinh tốt và tổ chức tốt việc duy tu bảo dưỡng thường xuyên.

Giá trị kinh tế ở đây không chỉ là giá trị thị trường ở mức cung cầu khi công trình mới hoàn tất vào thời điểm hiện tại, mà còn là độ ổn định và khả năng tăng trưởng của giá trị đó trong tương lai. Giá trị càng cao, càng bền vững thì khả năng thu hút đầu tư sẽ lớn và giá tài trợ (lãi suất ) của đề án sẽ càng thấp.

Những điều kiện cơ bản tạo giá trị

Địa điểm: Chắc chắn địa điểm xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không thuộc các khu vực mà giá đất quá đắt . Một vi tri thích hợp là nơi có trục lộ giao thông để các cư dân khu nhà mới có thể dễ dàng đến làm việc tại các khu công nghiệp, và các tụ điểm thương mại, dịch vụ nhỏ vùng ngọai ô.

Các khu dân cư và các tụ điểm kinh tế một khi có điều kiện liên kết lại để tạo nên một quy mô kinh tế sẽ  có tiềm năng phát triển mạnh để  trở thành những khu kinh tế thương mại dịch vụ có tác động cộng hưởng cho sự tăng trưởng của nền kinh tế toàn thành phố.

Thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý công trình đến khi hoàn tất, chìa khoá trao tay: đây là công đoạn quan trọng cần có sự điều tiết của thi trường và sự kiểm soát, cân bằng (check and balance) chặt chẽ của các đơn vi tham gia, kể cả các đơn vị nước ngoài đã có nhiều kinh nghiệm xây dựng chung cư cao tầng cho người có thu nhập thấp. Mục tiêu ưu tiên phải là độ an toàn tuyệt đối; thiết kế, kỹ thuật xây dựng và vật liệu xây dựng phù hợp với nhu cầu sử dụng và môi trường; tiết kiệm được chi phí bảo trì, và nhờ đó có độ khấu hao tối thiểu.

Chương trình quản lý hiệu quả sau xây dựng: từ bảo trì đến an ninh, vệ sinh để đảm bảo môi trường sinh họạt  tốt. đây nên là trách nhiệm của hội đồng quản lý gồm những thành viên là những dân cư do chính các chủ căn hộ bầu lên.

Họ là những người sống ở đó, hiểu rõ nhu cầu của cộng đồng dân cư, và có trách nhiệm trực tiếp với công việc. Họ cần một khung chính sách chuẫn có thể dược tư vấn bởi những chuyên gia đã có kinh nghiệm quản lý các chung cư cao tầng.

Giải pháp tài chính cho giai đoạn đầu

Mục tiêu của bất cứ xã hội phúc lợi nào là mỗi gia đình, mỗi công dân đều có một nơi ở đàng hoàn. An cư lạc nghiệp là một đòi hỏi chính đáng của mọi người dân đồng thời là một mục tiêu hành động của mọi chính phủ.

Tuy nhiên, mong muốn là một chuyện, biến mong muốn thành hiện thực lại là một chuyện khác. Nó tùy thuộc vào khả năng tài chính có được và một chương trình hành động đúng đắn và thực tế. Khả năng tài chính thường là hạn chế, trong khi nhu cầu lại quá lớn nên không thể đồng thời giải quyết vấn đề nhà ở cho mọi người dân nghèo, người có thu nhập thấp ở thành phố. Có những đối tượng được lực chọn trước vì có các điều kiện khả thi hơn .

Tuy nhiên  đây phải là một chương trình hành động tổng thể, liên tục, dài hạn, có lộ trình, đối tượng và mục tiêu thích hợp cho từng giai đoạn thực hiện. Giải pháp tài chính cũng cần phù hợp cho mỗi giai đoạn nhất định. Bài này chỉ mong được góp ý vào một giải pháp tài chính có thể áp dụng trong giai đoạn đầu.

Ở giai đoạn này, đối tượng là những người, những gia đình cư ngụ trong các khu nhà ổ chuột, những công nhân viên có thu nhập thấp nhưng ổn định sống trong các chung cư ở nội thị nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng cần phải giải tỏa trong chương trình chỉnh trang đô thị.

Hai nguồn tiền này trở thành phần tiền đặt cọc (down payment ) không nhỏ của họ, có thể lên đến trên 50% giá trị căn hộ mà họ được mua trong chương trình tái định cư. Con số này giảm thiểu số tiền trả góp mà họ phải gánh chịu hàng tháng.

Một cơ chế hỗ trợ tài chính có tính chất ưu đãi cũng cần được thiết lập như một bộ phận của chương trình tổng thể này, chẳng hạn thời gian trả góp sẽ kéo dài đến 30 năm tùy khả năng, điều kiện tài chính và sự chọn lựa riêng của đối tượng, lãi suất tài trợ cho chương trình sẽ là lãi suất ưu đãi (dưới 5%/năm ). Cơ chế hỗ trợ này sẽ khiến cho mức trả góp hàng tháng xuống thấp hơn và nằm trong phạm vi có thể chịu đựng được của đối tượng.

Cơ chế hỗ trợ tài chính có thể là kết quả của một sự phối hợp hành động giữa chính phủ và các định chế tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế Giới (World Bank ),  Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) hay Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JBIC).

Nguồn vốn tài trợ chính cho xây dựng có thể được vay dài hạn từ các định chế tài chính quốc tế nói trên vì những một trong những mục tiêu tài trợ chính yếu của họ là cho các chương trình dân sinh tại các nước đang phát triển.

Như vậy, đối với các nhà đầu tư, dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được xây dựng như một bộ phận trong chương trình tổng thể chỉnh trang đô thị, được tài trợ dài hạn với lãi suất thấp từ các định chế tài chính quốc tế và được hưởng quyền khai thác kinh doanh từ những khu đã giải tỏa – những khu này có thể có những vị trí rất  “đắc địa" trong thành phố - chắc chắc không phải là những dự án tồi mà thật ra còn là những dự án không kém phần hấp dẫn.

Hiệu quả lợi nhuận mang lại của dự án, nếu được quản lý phân phối một cách công bằng ngay từ đầu, khi xây dựng các điều kiện đấu thầu dự án ,có thể sẽ một tác động lớn trực tiếp đến việc xây dựng các căn hộ cho người nghèo, người có thu nhập thấp.

Họ sẽ có thể sở hữu được một căn hộ khang trang để ở  với số tiền phải trả từ họ rất thấp gần như không đáng kể . Điều đó rất có ý nghĩa vì sẽ tăng cường khả năng tài chính của họ trong việc tu bổ , bảo trì căn hộ sau này.
 
Các căn hộ được xây dựng cho người có thu nhập thấp trong khuôn khổ chương trình tổng thể này không thể  là loại nhà rẻ tiền, chất lượng thấp. Các loại nhà này có tể không có những tiện nghi đắt tiền như hệ thống máy lạnh (thiết kế hợp lý vẫn có thể làm cho căn nhà thoáng mát), và các vật dụng trang trí sang trọng nhưng  vật liệu phải tốt và bền.

Chất lượng căn hộ sẽ nằm trong điều kiện hồ sơ đấu thầu dự án và sẽ được kiểm tra chặt chẽ trong quá trình nghiệm thu.

Về tiền đất, có thể đóng góp lớn nhất của Nhà nước trong chương trình tổng thể này chính là việc dành ra các khu đất thích hợp cho việc tái định cư người nghèo người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư hưởng lợi nhiều từ việc khai thác kinh doanh các khu đã giải tỏa, việc họ chịu tiền đất cho vùng tái định cư ở ngọai thành cũng không phải là một điều bất hợp lý.

Người mua phải dùng các khỏan tiền đền bù và chi phí tái định cư để trả trước.  Các khoản này có khả năng chiếm từ 50% đến 80% trị giá căn hộ. Nhà đầu tư phải xây dựng khu tái định cư trước rồi mới khấu trừ lại cho các đối tượng tiền đền bù giải tỏa (giải tỏa sau).

Do đó một hợp đồng mua nhà cần phải được ký trước khi thực hiện giải tỏa giữa nhà đầu tư và các đối tượng nhằm xác định phần đặt cọc (50%) và tiền đền bù giải tỏa cho mỗi trường hợp.

Có thể xảy ra trường hợp chênh lệch giữa tiền đền bù giải tỏa và tiền đặt cọc mua nhà, nhưng đây là một vấn đề nhỏ có thể được giải quyết tay đôi giữa người mua nhà và nhà đầu tư.

Việc đặt cọc mua nhà có giá trị tâm lý rất quan trọng, thể hiện một sự gắn bó quyền lợi và trách nhiệm giữa hai bên và làm cho người mua cảm thấy họ đúng là chủ căn hộ.

Điều này hoàn toàn nằm trong khả năng tài chính của một gia đình người có thu nhập thấp, với mức thu nhập ước tính khỏang 2 triệu đồng/ tháng.

Tuy nhiên, đó chỉ là một phép tính đơn giản, dựa trên những điều kiện hiện nay của người có thu nhập thấp mà chưa tính đến những tiềm năng.

An cư sẽ phát sinh lạc nghiệp, một đôi vợ chồng sở hữu ngôi nhà sẽ có trách nhiệm nhiều hơn với gia đình, với tương lai, và sẽ làm việc nhiều hơn, chăm chỉ hơn. Nhiều khả năng là cả hai sẽ có việc làm tốt hơn, thu nhập cao hơn và con cái sẽ được học hành tốt hơn.

Trong thời gian 30 năm, các đô thị sẽ bước những bước phát triển rất dài, đất nước sẽ trở nên cường thịnh, thu nhập của người thu nhập thấp hiện nay sẽ có khả năng tăng gấp 10 lần, 20 lần vào phân kỳ trả nợ cuối. Chắc chắn căn nhà đã thuộc quyền sở hữu của họ từ rất lâu, có thể từ trước khi đứa con đầu lòng bây giờ mới 10 tuổi của họ sinh đứa cháu đầu tiên.

Cũng có thể họ đã bán căn hộ của họ cho một đôi vợ chồng trẻ tuổi khác và giờ nay họ đang sống an nhàn, sung túc tại một ngôi nhà khang trang có vườn hoa ở ngoại ô thành phố. Điều họ sẽ nhớ mãi và biết ơn là cơ hội có được căn nhà đầu tiên, căn nhà đã làm thay đổi cuộc đời của họ.

Đó là những bài học, những kinh nghiệm quý giá có được trên con đường phát triển của một đô thị, một đất nước. Chúng ta hoàn toàn có thể tiếp thu những kinh nghiệm đó để làm tốt hơn./.

• Huỳnh Bửu Sơn & Trần Sĩ Chương